התחדשות עירונית

מישר ושות' הינו משרד עורכי דין שאחד מתחומי ההתמחות העיקריים שלנו הינו מקרקעין בדגש על התחדשות עירונית.

אנו מייצגים בעיקר בעלי דירות ונציגויות. אנו מייצגים מספר פרויקטים של התחדשות עירונית - תמ"א חיזוק (38/1), תמ"א הריסה ובניה (38/2) וכן פרויקטים של פינוי בינוי.

משרדינו מלווה את הדיירים מרגע כינוס האסיפה וההחלטה על רצון לבחון אפשרות של תמ"א (או פינוי בינוי) בבנין ועד לסיום הפרויקט ומסירת הדירות והשטחים הציבוריים חזרה לדיירים תוך שמירה וליווי קפדני של כלל הדיירים והבטחת זכויות הדיירים בצורה המיטבית (ערבויות חוק מכר (משופרות) / ביצוע, בדק, מיסים ורישום מהיזם).

לצפייה בפרויקטים שלנו >

תמ"א 38 הוא היום אחד המיזמים החשובים והיעילים ביותר הן מבחינת שיפור הבטיחות של מבנים ישנים והן מבחינת שדרוג ערכן של הדירות במבנה. על מנת להבין מהי בדיוק תמ"א 38, מהו תיקון 2 לתמ"א 38 ולמה מאוד כדאי להכיר אותו ולמה חשוב מאוד לבצע את כל התהליך בעזרת עורך דין תמ"א 38 – כדאי שתקראו את המאמר שלפניכם.

מה זה תמ"א 38?

ראשי התיבות תמ"א 38 משמעותם תוכנית מתאר ארצית מספר 38, המיועדת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. עד לפני ה-1.1.1980 ניתנו היתרים לבניית מבנים אשר לא נבנו על פי התקן הנדרש לעמידה בפני רעידות אדמה. משמעות הדבר היא, שבעת רעידת אדמה, לא עלינו, מרחפת מעליהם סכנת קריסה.
על מנת להבטיח את בטיחות הדיירים, תוכננה תוכנית מתאר ארצית מספר 38, שמטרתה להביא לכך שכל המבנים שנבנו שלא על פי התקן – יעברו שיפוץ לצורך עמידה בתקן והבטחת בטיחותם של הדיירים. מכיוון שפעולת השיפוץ כרוכה באי נוחות רבה עבור הדיירים, התוכנית כוללת תמריצים מסוגים שונים שיינתנו לדיירים, שהעיקריים בהם הם: 

• זכויות בנייה נוספות במבנה
• הוספת מעלית 
• שדרוג המראה הכללי של הבניין
• הרחבת שטח הדירות במבנה
• הרחבת שטח המבנה עצמו לטובת בניית דירות נוספות
• הקמת קומות נוספות במבנה (לרבות קומת חנייה)
• הריסת המבנה והקמת מבנה חדש העומד בתקן – על פי תיקון 2 לתמ"א 38

מי זכאי להשתתף בפרויקט?

על פי התוכנית, הדיירים שמתגוררים במבנים שהיתרי הבנייה שלהם ניתנו לפני ה-1.1.1980 ואשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) – זכאים לקבל תמריצי בנייה מעבר לחיזוק המבנה עצמו כך שיעמוד בתקן. חשוב לציין שהתוכנית משתנה כל הזמן, ונוספות זכויות לכל מי שמסכים להשתתף בפרויקט, וזאת על מנת להגיע למצב שבו רובם המוחלט של המבנים בישראל עומדים בתקן. 

אנחנו מעוניינים להשתתף בפרויקט. איך מתחילים?

על מנת להתניע את היישום של תמ"א 38, חשוב מאוד לבצע את הפעולות הבאות:

• השגת הסכמה מרוב הדיירים – על מנת להתניע את הפרויקט חובה לקבל את הסכמתם של בעלי הזכויות המחזיקים 66.6% מהדירות בבניין כשמדובר בתוספות בנייה והרחבות בבניין הקיים, ואת הסכמתם של בעלי הזכויות המחזיקים 80% מהדירות בבניין כשמדובר בהריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו. כמובן כי המצב האידיאלי הוא מצב שבו כל בעלי הזכויות על הדירות בבניין מסכימים לביצוע התוכנית, אולם מובן לגמרי כי הדבר לא תמיד ישים, ולכן ההקלות. אם משיגים את הרוב הנדרש על פי החוק – ניתן יהיה לחייב את שאר הדיירים להשתתף בפרויקט אפילו שלא הסכימו לו. 
• מינוי נציגות – במידה שהושג הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 יש למנות נציגות מטעם הדיירים אשר תהיה אחראית על הוצאתו לפועל. התפקיד כולל החתמה של כל הדיירים על טופס הסכמה לביצוע הפרויקט, מציאת אנשי מקצוע שילוו את הפרויקט, בחירת יזם שיבצע את העבודות בפועל ופעולות נוספות שנדרשות במהלך ביצוע הפרויקט.
• בחירת יזם – על הנציגות שנבחרה לבחור יזם שיבצע את העבודות בפועל. כמובן שתהליך הבחירה ילווה במשא ומתן, שאם ינוהל נכון יוכל להשיג תוצאה מצוינת עבור הדיירים כולם. על מנת להגיע לתוצאות הטובות ביותר כדאי מאוד להיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין תמ"א 38 מנוסה, שיודע בדיוק כיצד לפעול על מנת להשיג את המקסימום האפשרי.

למה כל כך חשוב להיעזר בעורך דין לביצוע תמ"א 38?

לעורך דין תמ"א 38 יש תפקידים חשובים ביותר בכל תהליך ההוצאה לפועל של תמ"א 38:

המטרה העיקרית של עורך הדין היא להגן על זכויותיכם כדיירי הבניין ולוודא שאתם מקבלים גם את כל ההגנות המשפטיות הנדרשות וגם את כל התמורות להשקעה שלכם. לכן, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה המתמחה בתחום של תמ"א 38 ובייצוג דיירים. עורך דין כזה יוכל לערוך חוזה תמ"א 38 דיירים שיעגן בתוכו את כל הזכויות שלכם, לסייע לכם להתמודד גם עם מצבים של התנגדות לתמ"א 38 ולתת לכם את כל האפשרויות לפעולה במקרה של דייר שמסרב לחתום על תמ"א 38. בנוסף, הוא יספק לכם את הליווי המשפטי הדרוש בתהליך זה, לרבות סיוע בבחירת היזם וביצוע משא ומתן מולו על מנת להשיג את התוצאות הטובות ביותר עבורכם לרבות השגת הערבויות הנדרשות להבטחת התחייבויותיו של היזם על פי ההסכם. הערבויות הנדרשות כוללות:

• ערבות חוק מכר – ערבות שנועדה להבטיח שדיירי הבניין יקבלו את שווי הדירה החדשה שהם היו אמורים לקבל – גם במקרה בו הפרויקט לא הושלם.
• ערבות מיסים – אמנם, החובה החוקית לתשלום מס השבח על פרויקט תמ"א 38 חלה על הדיירים, אולם מקובל שהיזם הוא זה שמשלם בפועל. ערבות המיסים נועדה להבטיח שאכן כך יקרה.
• ערבות שכירות – ערבות בנקאית שניתנת לדיירים במקרה שהם צריכים לפנות את דירותיהם במשך תקופת הבנייה, ואשר מטרתה להבטיח שהם אכן יקבלו את דמי השכירות מהיזם לאורך כל התקופה.
• ערבות בדק – ערבות המבטיחה כי היזם יתקן את כל ליקויי הבנייה שיימצאו עם סיום העבודה במבנה ולמשך תקופה של שנה אחת קדימה.
• ערבות רישום – ערבות שנועדה להבטיח כי עם סיום הפרויקט היזם ידאג לרשום את הדירות בטאבו על שם הדיירים עצמם.

ערבויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן ערבות של חברת האם במקרה בו היזם מחליט לקחת קבלן משנה לביצוע העבודות ועריכת פוליסות ביטוח לבניין ולמבקרים בו.

מכיוון שכל נושא הערבויות אינו מעוגן בחוק ונשאר פתוח למשא ומתן בין הצדדים, חשוב מאוד להתנהל בעזרת עורך דין תמ"א 38 מוסמך ומנוסה בתחום. כמובן שצריך יהיה לשלם לעורך הדין שכר טרחה תמ"א 38, אולם התשלום הזה בהחלט זניח לעומת השירות שהוא ייתן.

אנחנו כאן לשירותכם

מישר ושות' משרד עורכי דין מתמחה בתחום של תמ"א 38. אנו דואגים לספק לכם שירותי עורך דין תמ"א 38 תל אביב והמרכז שיאפשרו לכם לבצע את התהליך בצורה האופטימלית, תוך ודאות ברורה שכל זכויותיכם נשמרות. השירות כולל ליווי צמוד החל מתחילת הדרך, סיוע במשא ומתן מול הדיירים ומול היזם, דאגה לכך שתתקיימנה כל הערבויות הנדרשות לטובתכם ווידוא שהתהליך מתקיים בדיוק על פי החוזה.

לקבלת מידע נוסף אודות שירותי עורך דין תמ"א 38 של המשרד
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר טלפוני או דרך האתר. נשמח לעמוד לשירותכם.